Acheter un bien immobilier, mais en nom propre ou en SCI? Tout dépend de l'objectif de votre projet immobilier, de votre situation matrimoniale, ...
L'achat en nom propre
1- L'achat seul
Si vous achetez seul, vous n'aurez pas le choix et devraient acheter en nom propre. En effet, un SCI doit être au moins constituée de deux personnes physiques ou morales.
2- L'achat en couple ou à plusieurs
L'achat pour les couples se fait généralement en leur nom propre en autre pour la simplicité qu'il représente.
Dans le cas des couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le bien immobilier acheté en nom propre sera réparti à parts égales dans le couple.
3- Le recours à des prêts conventionnés
Dans le cas des prêts conventionnés tels que le PEL, prêt à taux zéro, ce mode de financement nécessite d'acheter en nom propre.
L'achat en nom propre d'un bien immobilier dégageant des revenus fonciers soumet son propriétaire à l'impôt sur le revenu et exige de les déclarer au côté de ses autres revenus annuels.
Les principaux avantages de l'achat en SCI
1- Avantage fiscal de la SCI
Contrairement aux idées reçues, la détention d'un bien en SCI n'apporte pas d'avantages fiscaux en tant que tel. Pour une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), le revenus générés sont déclarés sur votre impôt sur le revenu au même titre que si vous possédiez ce bien en nom propre. De le même manière, vous pouvez dans les deux cas déduire vos intérêts d'emprunts et de travaux.
Le principal avantage de la détention d'un bien en SCI réside dans la réduction de la charge fiscale dans le cas des successions ou donations.
2- Pour préserver le patrimoine immobilier lors des successions
Dans le cas des héritages, au lieu de diviser le bien en parts égales pour chacun des héritiers et ainsi de gérer un bien en indivision avec tous les risques que cela représente, la création de la SCI permet de répartir les parts détenues pour ce bien détenu par cette SCI et évitent les contraintes liées au droit de la famille et des successions. A savoir qu'une succession en nom propre requiert un acte notarié et de régler les droits de donation.
Dans le cas de la SCI, la donation peut être réalisée seul par un acte de transmission de parts sous seing privé. Vous pouvez très facilement transmettre des part sociales en respectant les abattements fiscaux, de 100.000 euros tous les 15 ans.
3- Pour les couples non mariés
Pour les couples non mariés, le choix de la SCI peut être intéressant dans le cas du décès d'un des conjoint, les biens en SCI sécurisent le conjoint restant en évitant que les héritiers du conjoint décédé n'exigent qu'il quitte les lieux.
Il ne faut cependant pas oublier que la création d'une SCI, consiste bien à créer une société soumise à l'impôt sur le revenu pour chacun des actionnaires ou soumise à l’impôt sur les sociétés selon les conditions classiques. Par conséquent, la création d'une SCI demande de respecter les contraintes administratives (formalités administratives à la création, nécessité de nommer un gérant, tenue de la comptabilité, bilans comptables, tenue d'assemblée générale, ...).